中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（十二）

　　提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展(六)
    3。0 为土地购买者和对华投资人提供更完备的土地权益保障
    为了刺激涉及土地使用和土地开发的外国投资，中国要着眼于下从三方面增强对土地权益的保护。首先，由法治来对权利进行保护。第二，投资者需要一套完整、公开、可信、高效并且经济的土地权利登记记录系统。第三，投资者希望尽可能地降低那些威胁到土地属性的风险，最终，一旦丧失了土地权利，他们希望自己能够得到赔偿。
    在最后的部分里，将集中讨论如何降低私营的土地权属服务机构的经营风险，并涉及反映了投资者在中国市场所面临的独特风险的土地权属保险合同。
    3．1 以法律手段削弱土地权属面临的风险
    在中国，政策和法律是一贯交织在一起的，投资者对中国法律的实效和法律体制不具备足够的信心。除去以后续立法或采用实施细则等方法澄清、解释法律的含义，各级政府还要在执法问题和守法态度上同心同德、贯彻始终。
    土地投资者首先要知道，那些法律法规能够影响到他们所取得、正/待开发的土地。只有知道这些法规的内容是什么，投资者才能够确信，土地和不动产将会不折不扣地以符合投资计划的方式被使用。
    中国的立法部门应放宽对作为抵押物的房地产的处置——只要变卖数额足以清偿被担保的债务，就无须在变卖前必须征得抵押权人的同意，这当然是更好地促进了物权的流通性，取消抵押权人事前同意的限制性规定，可以使财产的转移免于宣告为无效。抵押权人可以在抵押契约中增加“抵押权因抵押物出让而到期”（due on sale）的条款，同样可以保护抵押权人的合法权益。
    地方政府不遵守现行有关出让土地使用权的法律的实例。改进措施有：制订实施细则或制作合同示范文本，以澄清法律的含义、明确与土地权利有关的各方当事人权利义务关系；授予公民诉讼，以保障和督促政府严格执法。
    与严格执法相并行的是统一规范土地权属登记系统。当“权利”在法律上实际并不能得到保障的情况下，对土地权属进行登记于投资、经济发展和社会稳定也无法起到多少作用。
    【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则