中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（八）

　　提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展（二）
    1．0 提高土地权利的安全性对中国的益处
    1．1 土地权利之安全对于可持续的市场经济之必要性
      ?土地权利的安全（Land tenure security）是刺激土地开发产业的发展的一项核心制度。某些经济学者和国际开发计划专家更断言，安全的土地所有权（Land title security ）不仅是地产交易和土地开发的催化剂，更是市场经济之所以存在、可持续发展的经济之所以能够维系的基础，例如：正式化的、成熟的财产权制度可消除不稳定的因素，并且降低了交易成本·······。
    ??财产权比较完整地形成并且从政治中独立出来的时候，大量的投资及其导致的科技创新的繁荣景象，才开始成为可能。
    ??当公民们可以依赖一套财产权制度的保护时，私人间的交易为他们提供了生产的动力，一个经济发展的循环也便由此产生。
    ??如果土地所有权和土地权益获得了安全的保障，权利人对土地所享有的财产权就可以作为贷款的抵押物，权利人将成为借方。如果贷方认为在地产权利上设置的抵押权能够被执行，贷方就会接受以土地权利作为贷款的抵押物，所担保的债务范围与土地权利的公平市值等值。安全的财产权和可执行的抵押债权打开了市场获得显著资本的大门。
    ??相反地，如果土地所有权不能得到法律的确认和保障，土地交易将变得十分困难，还会产生对总体经济的不良影响，包括：劳动生产率和投资力度无法提高，借贷融资成本增加，税收系统效率降低，以及其他可能影响国家全面发展的负面因素。
    ??另一方面，稳定安全的财产权利会鼓励权利人对财产进行继续投资，因为他们能够确定，自己的财产不会被侵夺。只从经济的眼光看来，财产权的真正目的并不是让权利持有人获利，而是给予权利人通过投资、创新等等有效结合其他资源的方法、从而提高他们拥有的资产价值的刺激动力，这是对全社会的利益都有好处的。
    ??1．2 土地权利安全性对于刺激外国投资和有抵押权保证的债权市场之必要性
    ??安全有保障的土地所有权是产权人能够获得信贷支持和资本投入的有效保证。国家建立公开的土地权利登记系统，可以保证银行和私人贷款人在市场上提供抵押贷款。此外，如果土地权利的安全保障足以吸引外国资本的投资，新兴经济也可以在至少两方面获得益处。
    ??首先，外国投资者愿意在本地开设工厂、从事经营，这带动了对发展中国家的投资，并促进当地就业和开拓税源，这可以进一步推动经济地发展。
    ??当投资项目涉及土地开发和土地使用时，外国投资者必须确信土地的开发和使用能够依照他们的投资项目来进行。如果接受土地权益作为贷款抵押，外国投资者要求确信该项不动产权益能够用于偿还债务。
    ??其次，如果抵押债权足够安全，这项债权请求权还可以被转售给证券市场的投资者。在西方国家，有抵押权作为担保的债务都被“政权化”了，意即，对“有抵押权支持的大额贷款”的债权请求权、和对“有抵押权支持的若干小额贷款”的债权请求权的集合，都被当作证券市场的投资对象，直接出售给大型的机构投资者，或者通过共同基金和房地产投资信托基金、间接地出售给大型的机构投资者，或者通过共同基金和房地产投资信托基金、间接的出售给个人投资者。
    ??有抵押权支持的贷款由此便具有了可以流通的二级市场，这个二级市场的重要性在于本地的发展因此不再仅仅依靠有限的本地资金直接供给。
    ??为了让这种证券能够获得信用评估机构的良好认证、获得投资银行的承销，每个抵押债权必须合法，必须能够被执行。只有投资者认为有抵押权支持的贷款比其他投资具有更安全的收益保证，活跃的二级市场才能形成。
    ??信用评估机构已经逐渐接受所有权保险在证券化过程中的作用，尽管这还没有包括在他们的正式评估标准之中，但是已经可以预测，经过保险的地产抵押贷款证券对投资者具有更加显著的吸引力。
    ??蒲尔的评估师认为，保险机构的所有权检查和文书准备工作具有消除风险的功能，同时保险合同规定的赔偿责任也增强了第一债权人的和证券市场投资人的安全系数。
    ??建立在法治和公共土地权利登记制度上的土地权利安全性可以为中国的可持续发展提供推动力。本节的结论是：依靠风险控制服务和保险机构的赔偿责任可以增强基本土地权利的安全性，以此吸引外国投资，扩大国际证券市场对中国的抵押权贷款的需求量。如果缺少私营的风险控制服务或者对投资损失的补偿，外国投资和抵押贷款资本可能因为中国目前土地法律制度的内在缺陷和未经考验的新兴权利登记制度的风险，而放慢进入中国市场的脚步。
    ??2．0 投资者由于当前中国土地所有权制度面临的风险
    ??在1988年，作为政府建立市场经济的目标之一部分，中国修订了宪法和土地管理法，允许向个人和机构转让“土地使用权”。1990年，中国又制定了允许出让长期土地使用权供商业开发的规章，新的土地登记制度也被颁布设立。
    ??尽管国家可以转让土地使用权，土地所有权仍然归国家或农村集体所有。一般的，出让土地使用权的权利持有人可以出卖、出租、抵押或以其它方式转让土地使用权。然而划拨土地使用权的持有者不能转让这些权利，除非事先得到国家土地管理部门的许可，先要把划拨土地使用权转化为出让土地使用权。
    ??与这些新兴权利伴随而来的，是新的不确定可能性和新的风险。
    ??2．1 土地的描述与勘界
    ??中国没有一个统一的测绘标准系统。根据当前的中国法律，土地使用权的登记注册决定了权利的优先级别。但是，如果不恰当的土地描述导致一份文书、一项权利被错误的登记、造册，登记在先的权利，与登记在后的、但是具有更准确土地描绘的权利，那个应该有优先权呢？这使得在事实上存在不公正的状况。
    ??通常因为作为勘界参照物的标记建筑拆毁或者被其他的新建筑物阻挡，勘界标记的结果可能发生重叠交叉，在这种情况下，中国采取的一种方法是把争议地段作为共有处理，允许争议各方共同利用。这个结果毫无疑问地影响了土地权利地受让人和融资活动中放贷人地投资预期。
    ??中国法并不普遍承认“时效取得”（adverse possession ）制度。然而，如果登记记录不甚明确，一些新近的实践做法允许以占有作为解决边界争议、澄清登记记录的标准。
    【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则