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地价“拐点”的出现,首要原因是“炒地”已无多大油水。按理说,把钱投向土地是最保险的,土地应有稳定金融的积极作用。但我国土地的出让权主要在市县级政府,地方政府卖地后把钱存到银行,银行钱多了就要贷出去;企业贷了钱,再买地。如此互相推波助澜,土地“招拍挂”终变成了“拼高价”。 " v4 A. r- v' ~* B, ~# f4 i6 g+ X7 n1 o
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我国房地产市场目前暴露出来的顽症,根子在于“土地财政”。目前,地方的土地出让收益大都超过财政预算的三分之一,但这么大一块资金并未按规定完全纳入预算管理,不在人大监管范围内。6月初,审计署公告2004年至2006年国有土地使用权出让金审计结果,71.18%的土地出让净收益未按规定纳入基金预算管理。失去监管的土地出让收益,成了“炒高”地价的“罪魁”。8 z% l* I. T0 ]% Q1 @0 _
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* q% }* N- {0 J7 g. D. \) t 当前的土地出让金,主要是农地征用增值收益。按规定,土地出让金的纯收益至少要有15%用于农村,分配要向农民倾斜,但实际上多被用于城建开发。结果,貌似“取之于农,用之于市”,实际上在城市里,除大马路、大广场外,广大市民并未直接获得多少好处。- v; L* [. V f# X' P. E5 `( H1 ?
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“地王”退潮,暴露的将只是对“土地财政”的不合理依赖。国务院已明确要求把土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,接受人大监督。然而要彻底避免地产大起大落怪圈,归根到底要靠保护农民合法权益,加大地方政府征地成本,使炒地者无利可图。再综合运用税收等约束机制,或可使地方政府彻底走出“土地财政”误区。