城市房地产转让管理规定

  《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。“经济法课上我们和老师均对该条款的设置存有疑惑，究竟为什么设立本条款，是为了行政机关的某些方便吗？什么情况可以不办理土地使用权出让手续，通过查找资料，我发现在以下所列的《城市房地产转让管理规定》中第十二条，建设部规定了七种情况可不办理出让手续，可供分析。
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城市房地产转让管理规定  (1995 年 8 月 7 日建设部令第 45 号发布，
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' d: G3 \7 K& ~/ m- j2 L) ] 根据 2001 年 8 月 15 日《建设部关于修改〈城市房地产
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转让管理规定〉的决定》修正)
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6 X& P' [. |! A, Z  ?0 Q) B7 H5 Q2 ?: ^    第一条　为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
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    第二条　凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。

9 t4 v4 U* S- p4 h5 ~) y+ G    第三条　本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
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8 R4 ^6 G" |; e　　前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
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　　(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

　　(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
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　　(三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
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　　(四)以房地产抵债的；

　　(五)法律、法规规定的其他情形。

    第四条　国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
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- c: {/ T' @( D9 h) R　　省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
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　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。

0 \' \8 M! _* u    第五条　房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

9 a1 q3 ]* P6 a( ^& j( |/ `    第六条　下列房地产不得转让：
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  e& R! h* o6 D; X0 ]% |　　(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；

: I" ~$ z1 M. F' N- J1 Z　　(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3 N. i6 Z5 d8 I$ v/ R* q& r　　(三)依法收回土地使用权的；
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　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

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- n2 E" U4 Z% J% n　　(六)未依法登记领取权属证书的；
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* K0 B  o% ]6 n( F　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

+ H. Q: r" z* J. ~3 f1 f. b    第七条　房地产转让，应当按照下列程序办理：

0 j. O! o8 n) _% P% a　　(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；

2 t% y# c0 |& s8 @5 `* ]4 A, D　　(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

　　(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
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( C# L! R9 ?- L; F. a  }4 F! X; g　　(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
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" v6 T! \2 a# J6 x3 W. `　　(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
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' W2 N6 [6 j( T% b) }3 S( \1 P　　(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

    第八条　房地产转让合同应当载明下列主要内容：

　　(一)双方当事人的姓名或者名称、住所；

　　(二)房地产权属证书名称和编号；

+ |+ e7 Y; e! t; |& Y% _- s　　(三)房地产座落位置、面积、四至界限；

　　(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

& a2 h4 c! m5 Y$ D7 v　　(五)房地产的用途或使用性质；
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( ~' b2 I; G; J7 ^$ b　　(六)成交价格及支付方式；

1 z1 e2 a- p9 g8 D　　(七)房地产交付使用的时间；

: o9 ?2 u3 T" Z( C　　(八)违约责任；

　　(九)双方约定的其他事项。
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    第九条　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

    第十条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
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- t  G# g8 m  T) V  B5 L　　(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
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　　(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
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　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

0 t) j9 g  J$ y  R    第十一条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
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    第十二条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
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　　(一)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；

　　(二)私有住宅转让后仍用于居住的；

2 T: k' E* N: k5 r! [+ P; \　　(三)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

# ]9 y+ _; G1 H/ v　　(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

- J9 V0 g& Q) F4 y　　(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
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8 j3 j( E2 h4 K8 f# C9 P　　(六)根据城市规划土地使用权不宜出让的；

　　(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。   
, L8 n( g8 a* d        第十三条　依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
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    第十四条　国家实行房地产成交价格申报制度。

　　房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
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8 A) a; w# g+ a5 W& ~  e　　房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
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. k; _1 w( c( }# c( R    第十五条　商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。

' U. D0 r- M9 Y/ O. o    第十六条　房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。

7 X! w- Z) U' s9 m    第十七条　违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
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, \* O9 K7 ^# e( R7 S/ I$ e    第十八条　房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第十九条　在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。

4 H# T$ n4 f) O, g* Z  p    第二十条　省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
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    第二十一条　本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
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    第二十二条　本规定自1995年9月1日起施行。
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