[民事裁判书]佛山市建设发展总公司、佛山市建设发展总公司房地产开发总公司与刘喜权商品房购销合同纠纷上诉案

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0 O: q7 |* b- ~/ A  u佛山市建设发展总公司、佛山市建设发展总公司房地产开发总公司与刘喜权商品房购销合同纠纷上诉案
& J4 [1 W5 [% u% M——广东省佛山市中级人民法院(2003-5-26)
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$ B$ R# n6 N7 m' }5 u                                佛山市建设发展总公司、佛山市建设发展总公司房地产开发总公司与刘喜权商品房购销合同纠纷上诉案  

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    广东省佛山市中级人民法院

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; p* |  W  j( D7 u* o    民事判决书
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    （2003）佛中法民一终字第936号


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) c  |0 ^2 X9 K    上诉人（原审被告）佛山市建设发展总公司（下称总公司），住所地：佛山市禅城区汾江南路45号。

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    法定代表人吴江，总经理。
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    上诉人（原审被告）佛山市建设发展总公司房地产开发总公司（下称开发公司），住所地：佛山市禅城区汾江南路45号。
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' x1 J3 ^& f: M3 X    法定代表人冯彪，经理。
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3 D) e, t/ W5 f0 K) l    总公司、开发公司的共同委托代理人戴斌、卢伟强，均系广东华法律师事务所律师。

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    被上诉人（原审原告）刘喜权，男，1954年3月29日出生，汉族，住所：(略)。

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     委托代理人谭积丰、李红，均系广东正明杨律师事务所律师。



% h- e9 t6 [6 n7 Y( m  P5 I    上诉人总公司、开发公司因商品房购销合同纠纷一案，不服原广东省石湾区人民法院（2002）佛石法民一初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年5月14日询问了上诉人总公司、开发公司的委托代理人戴斌、被上诉人刘喜权及其委托代理人谭积丰。本案现已审理终结。
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    原判认定：1996年7月23日，原告与开发公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买开发公司位于佛山市文沙路田边村建国朝阳楼205房屋一套（房屋建筑面积105.87平方米），每平方米1676.38元。双方议定的上述房地产成交价为177478.35元。合同签订后，原告于1996年11月24日付清了房款，开发公司将房屋交付原告使用。2001年3月28日，佛山市房地产管理局向原告发出该房屋的《房地产权证》，注明建筑面积98.51平方米。原告发现该面积与购房合同中约定的房屋面积相差7.36平方米，遂与开发公司协商，并于2001年12月23日向开发公司出具函件，称领取《房地产权证》时发现该商品房核定面积与计价面积不同，要求开发公司就少了的面积给予合理赔偿。2002年1月27日，开发公司退回原告1.77平方米(按每平方米1976.38元计算)房款3498.19元。原告认为仍应退回其余款项，故诉至原审法院。另查明，开发公司是总公司下属不具备法人资格的分支机构。


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' A& U$ M5 ?, W" a    原判认为：原告和开发公司签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。开发公司交付原告的房屋，经佛山市房地产管理局颁发的房产证确认的面积比开发公司销售给原告的面积少7.36平方米，而双方在合同中未就面积出现差异时如何处理进行约定，故应参照建设部《商品房销售管理办法》的有关规定予以处理。双方讼争房屋的面积误差比绝对值为6.95％，而该规章规定，面积误差比绝对值超出3％时，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。故原告要求少付部分即7.36平方米按双方约定的1676.38元／平方米折价返还，符合法律规定；但开发公司已返还部分依法应予冲减，即开发公司应返还原告8839.97元。开发公司未依约交付符合合同约定面积的房屋，该行为属违约行为，原告要求按银行同期贷款利率计算利息,符合法律规定，予以支持。因开发公司系总公司下属不具备法人资格的分支机构，故总公司应承担清偿责任。开发公司及总公司的抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和参照建设部《商品房销售管理办法》第二十条第二款第二项之规定，判决如下：一、被告佛山市建设发展总公司房地产开发公司于本判决发生法律效力后十日内，返还原告刘喜权8839.97元及其利息（自1996年11月24日起至本判决确定给付日止，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息）。二、被告佛山市建设发展总公司对以上债务承担清偿责任。案件受理费644元,由原告负担142元，被告开发公司负担502元。

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" l* Q7 y# W, A7 v5 v    宣判后,开发公司、总公司不服，上诉称：一、原审判决认定上诉人未依约交付符合合同约定面积的房屋，构成违约是错误的。1、上诉人实际上已按双方所签订的《房地产买卖契约》的约定面积向被上诉人交付房屋，上诉人不存在违约行为。2、《房地产买卖契约》附有所涉诉房屋的平面图，该图标明了上诉人应交付之房屋的阳台、客厅、卧房等各部分的长度和宽度；佛山市房地产管理局出具的《房地产权证书》亦附有被上诉人所购房屋的平面图，该图所标明的房屋各部分的长度和宽度与《房地产买卖契约》的房屋平面图是完全相同的，这充分说明上诉人所交付的房屋正是被上诉人依合同所想得到的房屋。3、《房地产权证书》所标明的面积与双方合同所约定面积不一致并非上诉人违约所致，主要是因房管局对阳台面积的计算方法与双方约定的计算方法不同所致。（1）根据《房地产权证书》所附的平面图，若阳台面积按其投影面积100％计算，则房产证面积与合同所约定的面积近乎一致；若按50％计算，则房产证面积与合同约定面积相差7.36平方米，其中1.77平方米属公共分摊面积。（2）上诉人与被上诉人在合同中没有明确约定阳台面积的计算方法，但上诉人在签约之时是按100％计算阳台面积的，且被上诉人对这种计算方式是予以认可的。因为，《房地产买卖契约》附有《商品房计价面积及单价说明表》，该表明确标明了房屋的总面积及各构成部分的面积，其中阳台面积11.175平方米。若被上诉人当时就认为阳台面积是按50％计算，则该阳台“实际”面积岂不就是22.35平方米了呢？从常理来说，对于总面积105.87平方米的房屋，不会有22.35平方米的阳台。而且，本案的房屋买卖是现楼买卖，被上诉人购买的是现楼，阳台的面积是11.175平方米还是22.35平方米，难道被上诉人对如此之大的区别也看不出来吗？这足可证明被上诉人是认可了上诉人按100％计算阳台面积的，阳台面积按其投影面积100％计算是双方的合意。（3）阳台面积按其投影面积的100%计算没有违反法律、法规的强制性或禁止性规定。虽然建设部于1995年颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规定》规定“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积一半计算面积”，但该《规定》不是法律，也不是法规，仅是行政规章；而且对面积的计算方法当事人之间有权作出约定。因此，上诉人交付给被上诉人的商品房是符合合同约定的。综上，上诉人请求二审法院撤销原判；驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

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    上诉人在二审期间没有提供新证据。



    被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。

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    被上诉人在二审期间没有提供新证据。
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    经审查，原审判决除认定“1996年7月23日，原告与开发公司签订《商品房购销合同》”的事实有误，应为“1996年7月23日，原告与开发公司签订《房地产买卖契约》”外，对原审判决认定的其他事实，本院予以确认。



    本院认为：被上诉人与开发公司签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性和禁止性规定，因而合法有效。佛山市房地产管理局所颁发的《房地产权证》确认开发公司交付给被上诉人的房屋面积为98.51平方米，而开发公司合同中销售给被上诉人的房屋面积为105.87平方米，二者相比，房屋面积缩水了7.36平方米。由于双方在合同中未就面积出现差异时如何处理进行约定，故应参照建设部《商品房销售管理办法》的有关规定予以处理，即面积误差比绝对值超出3％时，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因此，开发公司应当退还房屋缩水面积7.36平方米的房款12338.16元给被上诉人，开发公司已退还的部分房款3498.19元应当在上述款项中予以冲减，即开发公司应当退还房款8839.97元给被上诉人。开发公司没有依约交付符合合同约定面积的商品房给被上诉人，已构成违约，依法应当由开发公司自被上诉人交纳房款之日（即1996年11月24日）起至给付之日止支付房款8839.97元的利息(利息按中国人民银行同期商业贷款利率计算)给被上诉人。因开发公司是总公司下属不具备法人资格的分支机构，故总公司应对开发公司承担的上述款项承担清偿责任。开发公司、总公司的上诉主张阳台面积按100％计算是双方的约定，没有事实依据，其主张不应由其退还房款，理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：


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% z: G% Z* r: W; m    驳回上诉，维持原判。

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    二审案件受理费644元，由开发公司、总公司负担。

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    本判决为终审判决。
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    审    判    长 陈 秀 武
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) g9 A" h$ Z/ X' l$ ^    代理审判员 谭 洪 生

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1 M( Z! [: }! F    代理审判员 吴 健 南
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5 S$ Q5 C0 o6 I% q    二○○三年五月二十六日
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       书    记    员 胡        剑



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