买到「凶宅」，可否解除契约请求退屋还钱？

　　案例事实
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* B, y/ L8 O" h% t3 c2 B　　张先生夫妇最近透过某仲介公司的介绍，买了一间中古屋。价款付清房子也过户了，张先生再出资将房子重新装潢，搬进去住之后，始自邻居口中得知，该房屋年前曾发生凶杀案，屋主难以自行出售，最后才委请仲介公司出售。张先生夫妇觉得自己花了巨款，竟然买到一间「凶宅」，仲介公司又隐瞒事实未告知实情，实在心有不甘，乃要求退屋还钱，并请求仲介公司赔偿损害。　　　　
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% X- B! A/ }1 c% |4 |5 j# q　　请问刘律师a>：
1 P1 t' H4 Z  L! V　　一、何谓房地产仲介契约？
: x  Y+ `+ r, V* A; x7 W　　二、房地产仲介人员是否应尽诚实告知义务？
　　三、房地产仲介人员应负何种注意义务？
　　四、房地产仲介人员，对于重要事项是否负有说明义务？
　　五、买到「凶宅」，可否主张解除契约，退屋还钱？
0 K+ G+ B3 C7 B+ }) Y% W　　六、买到「凶宅」，可否请求仲介人员赔偿损害？　　　　　　　　


　　解 析

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　　一、何谓房地产仲介契约？　


　　所谓房地产仲介契约，系指当事人约定一方向他方报告房地产订约机会，或为媒介或代理房地产买卖、互易或租赁等契约之订立，他方允于仲介目的完成后给予报酬之契约。房地产仲介之标的物为高价值的不动产，现今仲介业者大多为具有专业知识之人，并以公司法a>人的企业型态出现，尤其在繁忙的工商社会，仲介人员受委托的权限，已非往昔农业社会中所谓的「居间人」可比。因此如将房地产仲介契约视为单纯的居间契约，显然不能切合社会现状。仲介人员因为系有偿且受有报酬，其应负的注意义务及法律责任，自然应较单纯的居间人为重。

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　　二、房地产仲介人员是否应尽诚实告知义务？
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, a& T" k/ {2 I& j  M: ]5 k- X4 C0 H　　房地产仲介人员对于委托人应负诚实义务。所谓诚实义务，即仲介人员应将已知有关委任物件的事项，无论是有利或不利事项，均应诚实告知委托人。例如仲介人员明知房屋坐落道路用地、公园预定地、房屋坪数不足、现有违建、他项权利存在，或如买卖契约之相对人显无给付能力，或相对人行为能力欠缺等，均应诚实告知委托人，不得为了谋取仲介报酬，而故意隐匿已知的瑕疵，向委托人为报告订约之机会或为媒介或为房地产契约订立之代理。仲介人员如违反前述诚实义务致委托人受有损害者，应负损害赔偿责任。
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　　又仲介人员应尽之诚实义务，尚包括服从委托人之指示以及不得为有害于委托人利益之行为。仲介人员对于已知相对人之重要事项应为告知，但仲介人员应告知的义务内容，仅以其所知者为限，因此除当事人另有约定者外，仲介人员并无积极探究有害委托人各项因素存在以为告知之义务。例如仲介人员并无义务委托专家鉴定或征信人员调查相对人的资力，但为其专业知识所应发现之瑕疵，即不得诿为不知。


. v! E  Q# \. b7 c! }* I　　三、房地产仲介人员应负何种注意义务？

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1 ]2 C) I5 D7 V/ W% @( ]% {! K　　房地产仲介契约除另有约定外，属有偿契约的一种，仲介人员于完成仲介任务后，得依仲介契约约定向委托人请求报酬。民法第五百三十五条关于委任规定，受任人处理委托事项，其受有报酬者，应以善良管理人之注意义务为之。房地产仲介契约如属于委任仲介类型者，即含有委任的性质，自应适用前述委任的相关规定。


" h( d  j7 B7 J) r# f4 r( r　　台湾民法并无房地产仲介契约之明文，仲介人员对于其仲介物件，是否应尽善良管理人注意义务，尚乏明文依据。但实务上及学者通说，则持肯定见解，认为房地产仲介业者，应尽到善良管理人的注意义务。而所谓善良管理人的注意义务，指系应尽到经营委托事务者公认具有该项专门知识、经验标准的程度。
/ V, W2 |* W; H" y0 b0 k3 L4 z9 O　　仲介人员在各种应尽之注意义务中，最基本的应有下述二种：

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　　(一)正当权源有无之注意义务

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+ `5 K5 F' M2 ]5 Q　　不动产仲介业者仲介之标的为高价值的不动产，在采不动产登记制度的国家，不动产的正当权利人相当容易查明，仲介业者为具有专业知识者，并受有报酬，对正当权源的有无即应尽善良管理人之注意义务。仲介人对于契约之当事人是否为不动产之真正所有权人及与契约名义人本人是否相符，代理人是否已得充分的授权等，均应详予调查及确认。

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　　(二)瑕疵有无之注意义务
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9 g% e0 W4 m) Y! |　　房地产仲介人员的基本义务，除前述权源有无应尽善良管理人之注意义务外，对于房地产标的物关于物之瑕疵及权利瑕疵之有无，亦应负有注意义务。
+ W' j- O6 l$ L$ ^" u　　1.就物之瑕疵而言：例如标的物之不动产物件，已因都市计画而被列为道路用地，仲介人员却未为完全的调查，而向委托之买方物件介绍，仲介人员显然未尽到注意调查义务时，亦认未尽善良管理人之注意义务。
. G* g5 p7 J8 e6 r2 i, G; u　　2.就权利之瑕疵而言：例如是否已有他项权利存在，有无抵押权设定、假扣押、假处分之限制，仲介人亦应尽善良管理人之注意义务。其义务之最低程度，至少应阅览土地建物登记簿誊本以及权利证书。

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　　四、房地产仲介人员，对于重要事项是否负有说明义务？　　　　　

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　　房地产仲介人员除负有诚实义务外，对其他重要事项也有向委托人说明之义务。所谓重要事项，系指凡与房地产价值判断有影响者，均属重要事项。例如：
+ x' t" ?1 K$ x  c　　1.该房地产登记权利之种类、内容以及登记名义人或登记簿部所记载之所有人姓名。
- ]9 T0 J' T7 D3 y　　2.有关都市计画法、区域计画法、建筑法等，以及基于其他法令限制之事项。
　　3.有关私有道路之事项。
2 V: e7 J+ h: l0 q; C2 m6 L7 t　　4.饮用水、电力、瓦斯之供给及排水设施准备之状况。
8 v% ], N8 h2 R( s. `8 }5 N　　5.建物如为区分所有权建物时，有关建物区分所有权法令规定之事项，建地权利之种类、内容，以及共用部分之规约，与有关管理使用事项规定之说明。
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: }" \2 x# ^: Q" b　　仲介人员违反重要事项说明义务者，倘明知有害于委托人事项存在而不为告知，为违反诚实义务；若系未尽善良管理人注意义务，委托人或相对人因此受有损害时，仲介人员亦应负赔偿责任。

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% D0 a* n/ i7 [# _/ l3 @　　五、买到「凶宅」，可否主张解除契约，退屋还钱？　　　　　　　
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2 r8 ^' \% y3 E- U% ~　　买到有人自杀、或曾发生凶杀案的「凶宅」，能否作为退屋还钱的理由？问题在于「凶宅」是不是属于物的瑕疵？如果凶宅属于物的瑕疵，买受人得请求解约退款；如果凶宅不属于物的瑕疵，买受人就不能请求解约退款。

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　　就此问题，有认为买到「凶宅」，固然令人不悦，但仅属个人的心理作用，属于一种迷信而已，不能作为解约退款的理由；但是也有认为，买到「凶宅」，除了心理影响之外，因为脱手不易，势必会降低房屋的价值，应该可以视为一种瑕疵。

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　　最近有法院判决认为人不免生老病死，如果房屋曾死过人就称为「凶宅」，则所有曾死过人的房屋，都变成「凶宅」，将成为屋主永远的负担，而且是否为「凶宅」，是属于主观面及心理面的感觉，会因人因时而异，可以经过时间、记忆淡忘或宗教仪式去除该不安的心理，和民法上所谓「有瑕疵」，是指客观面的瑕疵不同。因此，以买到「凶宅」为理由要求解约还钱，与民法上物之瑕疵担保之要件不符，而判决买受人败诉。

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: h; L# r3 d; x　　从这个法院判决可知，购买房屋，最好在签约前先调查房屋是否有此类问题，除非双方在买卖该房屋时，以该房屋是否系「凶宅」，作为是否成交的买卖条件，否则买到这类「凶宅」，想要退屋还钱，恐怕难以如愿。


, z$ Y: A8 D5 M( a/ f　　六、买到「凶宅」，可否请求仲介人员赔偿损害？
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, ~, p; B+ W# U! n  V5 |" ?! u2 q　　一般人如明知房屋系有非自然死亡的「凶宅」的事实，必会降低购买意愿，且该房屋之价值必然将受影响。因此，买受人如果透过仲介人员之仲介而买到这类「凶宅」，可否向仲介人员及仲介公司请求损害赔偿，应区分下列情形而论：

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) @6 t6 w4 o& V/ w" W　　(一)如果仲介人员明知该房屋系「凶宅」之事实，为赚取仲介服务报酬而故意隐瞒事实，则该仲介人员系违反诚实告知义务，应与仲介公司负连带损害赔偿责任。

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8 }5 [# `  k/ r　　(二)如果仲介人员不知该房屋系「凶宅」之事实，且非仲介人员所得知悉者，仲介人员并无调查之义务，则仲介人员与仲介公司并无损害赔偿责任。


　　为杜绝纠纷，内政部于房屋委托销售契约书范本中，业将「是否曾发生过凶杀案」乙项列为「不动产标的现况说明书」所应填载之内容，则对于房屋是否为「凶宅」，当能减少争议及纠纷。　　　



　　参考法条
　　民　法
( u+ d" }% M# P, c- d　　第五百二十八条
　　称委任者，谓当事人约定，一方委托他方处理事务，他方允为处理之契约。
　　第五百三十五条
, N0 ^9 \4 |5 @) W) X　　受任人处理委任事务，应依委任人之指示，并与处理自己事务为同一之注意。其受有报酬者，应以善良管理人之注意为之。
+ u/ A2 q' ?: ~　　第五百四十四条
$ N( T4 r' |& f　　受任人因处理委任事务有过失，或因逾越权限之行为所生之损害，对于委任人应负赔偿之责。
; R& U% o  ?" ?7 m# h　　委任为无偿者，受任人仅就重大过失、负过失责任。
$ y6 t1 R2 \! w+ t7 ]+ m8 C1 P+ A2 T　　第五百六十五条
　　称居间者，谓当事人约定，一方为他方报告订约之机会，或为订约之媒介，他方给付报酬之契约。
, v' L$ u0 O4 E) r　　第五百六十七条
! L2 j, _+ k* |　　居间人关于订约事项，应就其所知，据实报告于各当事人。对于显无支付能力之人，或知其无订立该约能力之人，不得为其媒介。
　　第五百七十一条
  {' v/ T' r  p　　居间人违反其对于委托人之义务，而为利于委托人之相对人之行为，或违反诚实及信用方法，由相对人收受利益者，不得向委托人请求报酬及偿还费用。