重庆市物业管理条例的特色

　　重庆市物业管理条例的特色
    雷斌
    （重庆市人大法制委员会，重庆，４０００１５）
    重庆市第一届人民代表大会第四十二次会议已经于2002年9月25日审议通过了《重庆市物业管理条例》，将于2002年11月1日起施行。这个条例在制定过程中受到社会各界的广泛关注。无论是在条例的起草、论证阶段还是在条例的风格、内容、体例上都有诸多创新。条例是在充分听取了社会各方面意见的基础上制定的，共分为9章94条，内容较为详尽。除总则和附则外，对业主和业主自治机构、物业管理企业、物业服务、物业使用和维护、物业维修基金、前期物业服务和法律责任分章作了规定。新制定的条例具有前瞻性、突出了业主的主人翁地位，强化了对物业管理企业的约束，建立、完善了相关的监督制约机制，体现了民主性和公开性。
    一、前瞻性
    立法应当符合实际情况，根据发展趋势，对可能出现的情况作出合理预测。改革开放以来，随着社会的发展，一方面我市高层住宅越来越多，另一方面房屋产权也呈现多样化，物业管理向专业化、企业化、市场化方向发展，已有的规章已不能完全适应需要。存在的主要问题是：业主自治机构不健全、物业服务收费不合理、物业共用部位和共用设施设备的管理制度严重滞后。新条例对可能出现的几种情况作了预测。
    一是业主委托投票和业主代表大会制度。随着经济的发展和城市化进程的加快，重庆高楼将较多，物业的规模也会越来越大。可能会出现一个物业管理区域有成千上万户的业主的情况。但是由于业主群体的松散性，实际上业主会议可能难以召开。针对可能出现的这种情况，条例设置了业主委托投票和业主代表大会制度。规定：业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权。业主人数较多的物业管理区域，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。业主代表大会行使业主大会的职权。
    二是关于物业服务收费方面的问题。市场经济条件下，除极少数商品和服务实行政府定价和政府指导价外，要逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。物业服务收费的定价模式应符合我市实际，随着市场条件的成熟，要逐步实行市场调节价。条例根据这种预测，对物业服务收费的定价模式作了规定。原则上，除前期物业服务外，物业服务收费应由当事人按照合理、公开、质价相符的原则，在物业服务合同中约定。
    三是物业维修基金制度。物业维修基金制度牵涉面广，与广大业主切身利益和公共利益关系重大，目前我市关于大修基金的规定无法启动实施，已启动的城区在如何管理和实施使用上仍缺乏规范。不建立完善的维修基金制度将对以后物业的重大设施、设备的维修、更新、改造造成严重影响。建立维修基金制度迫在眉睫。考虑到物业维修基金的重大意义，条例对这个问题作了专章规定。对物业维修基金的归集、使用和监管体制，作了原则规定。
    二、突出业主的主人翁地位，增强业主意识，体现民主性
    当前，物业管理活动存在一个突出问题是业主自治机构不健全。目前全市已成立的业主委员会仅150余家，估计不到应成立数字的15%。由于业主群体的松散性以及业主意识不强、首次业主会议难以启动程序等诸因素，形成了业主自治主体的普遍缺位，导致业主权益得不到有效保障。条例贯彻业主自决、自律原则，围绕增强业主的主人翁地位和树立业主意识，赋予了业主众多的权利并对业主自治机构进行了完善。
    首先，业主是物业的所有权人，是物业管理的主体，条例对业主的权利作了较为详细的规定：一是对其专有部分享有所有权。二是对物业共用部分享有共同管理、使用、收益的权利。三是作为物业管理区域的一员，业主享有出席业主会议行使表决权的权利，并享有知情权、监督权、建议权、质询权等广泛的权利。这些权利是业主主人翁地位的根本体现。
    其次，为了保障业主权利的有效实现，条例完善了业主自治机构。一是业主大会，二是业主代表大会，三是业主委员会。业主大会是代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。享有商定业主委员会的办公场所和必要经费、决定物业大、中维修费用的续筹和使用、决定共用部分收益的管理、使用和分配等众多权利。同时，鉴于首届业主委员会难以成立，成立后与业主大会职权难以划分的情况，条例完善了首届业主委员会设立的程序并相应地明确了业主委员会的职责。条例还借鉴其他省市的经验，完善了业主大会表决制度和业主大会决议撤消制度，一方面保证了业主大会能够形成有效决议，另一方面也保证业主大会的决议符合大多数业主的意志。这些制度的建立，对于业主依法行使民主权利，保障自己合法权益，无疑对具有重要意义。
    其三，业主与物业管理企业之间是建立在物业服务合同之上的服务与被服务关系。业主是物业服务的被服务者、消费者。条例围绕着业主消费者的主体地位，明确了业主作为消费者所享有的选择权、知情权、安全权、监督权、索赔权等权利。这是一种角色的换位思考，业主由被管理者成为物业的主人，成为物业服务的消费者，成为物业管理企业的上帝。
    三、加强对物业管理企业的约束，树立服务意识
    实际生活中，一些小区的物业管理企业常以“管理者”的身份出现，喧宾夺主，侵犯业主合法权益。一些物业管理企业员工的素质太差，殴打、辱骂业主的现象时有发生。这与物业管理企业的服务者地位是格格不入的。为了缓和物业管理企业和业主的紧张关系，条例完善了对物业管理企业的约束机制。强化了物业管理企业的服务者地位。
    首先，条例将物业管理企业提供物业服务的一些提法由“管理”改为“服务”，如将“物业管理服务合同”、“物业管理服务费”分别改为“物业服务合同”、“物业服务费”等等。这种改变不仅仅是文字上的，更重要的是观念上的转变。物业管理企业由业主的管理者变为服务者。物业管理企业管理的是小区的物，也就是小区的建（构）筑物及其附属设施，以及小区的场地、公共绿化等。物业管理企业与业主之间应是服务与被服务的关系。
    其次，权利与义务相一致，是《重庆市物业管理条例》始终贯彻的一个重要原则。物业管理在享有权利的同时，应履行相应的义务。条例规定，物业管理企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平，并在法律责任中对物业管理企业的违约行为、侵权行为明确了法律责任。权利是义务的目的，义务是权利实现的手段。违反义务就应承担相应的法律责任，只有这样才能保证义务的履行，保证权利的有效实现。
    四、建立、完善监督制约机制，体现公开性
    作为物业的主人，业主如何保障自己的合法权益，如何行使法律赋予的知情权、监督权、建议权、质询权等权利，如何监督物业管理企业履行物业服务合同约定的义务。这些问题的解决，直接关系到业主主任翁地位的实现。条例着重对报告制度、备案、公示制度、纠纷处理机制作了规定，突出体现了条例的公开性特点。
    首先，条例规定了备案和公示制度。业主委员会的产生、变更，业主公约、物业服务合同的订立、修改，都要报房地产行政主管部门备案。业主公约经业主大会通过后，应当在物业管理区域内公示；业主委员会在产生或变更后在物业管理区域内公示；物业服务合同签定前，应在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，才能提交业主大会通过；物业管理企业应向业主公布收费项目和标准。条例规定的这些备案和公示制度对于保障业主的合法权益，减少纠纷的发生无疑具有重要意义。知情权是业主权利的一个重要方面，只有将物业管理活动置于业主的目光之下，让业主明明白白消费，才能真真体现业主作为物业的主人、作为物业服务的消费者的地位。
    其次，条例规定了报告制度。业主大会是维护业主合法权益的自治机构，有权听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况的报告。同时明确业主委员会和物业管理企业有向业主大会报告物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况的义务。听取业主委员会和物业管理企业的相关报告是业主行使监督权的一种重要方式。
    再次，现实生活中由物业管理活动，特别是由小区安全责任和物业服务收费引发的纠纷比较突出。由于相应的制度不健全，一些纠纷得不到有效处理。为了使业主住得舒心、住得安宁，条例建立、健全了相应纠纷受理机制。一是是规定房地产行政主管部门应当建立投诉受理制度。二明确了协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起诉讼等多种纠纷受理渠道。这些纠纷受理渠道对于维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的人居生活、工作环境，具有重要意义。
    【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则